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佳兆业美好中期面积增长低 年底出手1亿元收购10百万平方米

  12月27日,佳兆业美好发布公告,全资附属公司佳兆业物业管理(深圳)有限公司拟以1.08亿元收购浙江瑞源物业管理有限公司(以下简称“浙江瑞源”)60%股权。

  收购标的浙江瑞源于2002年7月在浙江省嘉兴市成立,主要为住宅物业、商用物业及其他非住宅物业提供物业管理服务,也提供城市公共服务,包含位于中国浙江省的市容、公共设施、公园及产业园区项目。该物管公司深耕长三角地区,在2020年9月30日,其物业管理服务涵盖的在管面积逾10百万平方米,其中约60%为住宅物业,余下约40%则为非住宅物业。

  数据显示,标的2018年、2019年实现营业收入1.05亿元、1.42亿元,同比增长35%;除税后净溢利为624万元、1003万元,同比增长60.74%。利润增长快于营收增长,今年上半年实现收入为7867万元,除税后净溢利623.5万元。以此计算,浙江瑞源各期净利率为5.90%、7.03%、7.93%,略低于佳兆业美好2019年13.24%、2020年中期16.62%的净利率。

  截至2020年6月,佳兆业美好实现营业收入7.4亿元,收购浙江瑞源一方面增加收入,另一方面增加在管面积的需求更为迫切。

  近年来,佳兆业美好依赖于佳兆业集团得到了高速发展,2017年佳兆业集团的项目占比高达91.8%。2019年第三方项目新增17.2百万平方米,此后关联方项目占比在2020年6月降低至53.8%,中报在管面积达到了48.8百万平方米。

  实际上,随着在管面积基数的扩大,佳兆业集团每年1.5-2百万平方米的新增在管面积已经不足支撑佳兆业美好的高速增长,公司步入依靠并购扩大规模阶段。今年中报数据显示,佳兆业美好上半年新增在管面积2.6百万平方米,为腰部物企最低增长。同期公司储备/在管面积为0.21,同行业除中奥到家外,亦为腰部物企最低。

  2020年6月佳兆业美好在高位配股,筹集自己4.56亿港元,截至中报现金为11.95亿元。但上半年仅花费2700万元收购宁波朗通物业59%股权,增加在管面积4.02百万平方米。此番年底收购浙江瑞源,新增在管面积得以大幅增长。

  佳兆业美好表示,这有利于扩大于长三角地区物管领域的业务规模及市场份额,为其在该地区的进一步扩张打下坚实基础。

  在交易结构上,股权交割完成后佳兆业美好将支付50%收购对价,剩余百分之50%将分为四期条款解锁。买卖双方将根据设定的业绩目标来确定是否支付剩余对价。

  首个业绩目标为卖方承诺截至2020年末净利润不低于1238万元,2021年6月实现净利润不低于619万元。第二个业绩为截至2021年末实现净利润不低于1238万元。若完成首个业绩目标支付20%对价,第二个业绩目标未完成需补偿差额。后续业绩目标按照2021年至2023年每年实现9%的同比增长设定。

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责任编辑:聂小停